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商业地产新发展逻辑及扩张法则

2019-07-05来源:中国商务报道


中国指数研究院发布了《2018中国商业地产发展白皮书》。《白皮书》指出,过去多年我国商办用地供给规模较大,存量去化有限,部分城市亦面临较大的商办库存压力。商业地产在新的环境下需要新的逻辑及扩张法则。


新商业形态下需重塑商业地产发展逻辑


宏观层面来看,商业地产市场面临去库存压力,商业开发投资出现疲软;服务业扩张步伐加快,消费市场规模进一步扩大,互联网的发展使新零售正成为商业转型升级风口。微观层面来看,居民收入持续提高,消费观念也在发生变化。因此,在外部环境发生巨变情形下,商业地产的转型升级是未来行业发展的关键。


1.消费升级

变化中的客群,引领品质消费新趋势

随着我国推动消费提档升级,品质生活体验类消费正逐步成为消费的核心。从客群结构上来看:80、90后对于时尚、潮流、个性的追求引发消费结构变化,更愿意为体验和服务付费;同时,随着我国进入老龄化社会,与之有关的医养服务,也逐渐成为重要的消费业态;另外,随着全面二孩”政策放开后,商业中亲子业态为主的“娱乐体验类消费”也即将迎来发展热潮。消费者需求层次已发生巨大变化,商业中心将不在是消费场所,而是全新的生活体验;未来,重新定义消费体验场景,走差异化路线,将成为商业地产升级新路径。

2. 模式变革

新零售重塑价值链,商业地产形态蝶变

中国经济发展步入新常态,零售行业也迎来巨变。为解决线上成本和线下门店品类和覆盖范围有限的问题,企业都在利用技术融合线上和线下两个渠道进行精准体验式营销,构建起跨区域、多场景、全时段的经营方式。


(1)新零售价值链:数据驱动、渠道融合、平台管理、体验为王

数据驱动:数字化赋能,以大数据为基础的新技术是新零售发展的直接动力;

渠道融合:线上线下一体化,边界逐步模糊,需求端对接供应链;

平台管理:互联网流量巨头两分天下,平台助力流量转化;

用户体验:线下门店场景化、智能化,无人超市将是发展趋势。


2)新零售改变商业地产形态,传统业态价值将重估

商业地产不再是简单的消费载体,传统核心地段将不再是决定业态价值的唯一因素,在以消费者为核心的场景重构中,客户聚集的地段价值将重现,社区商业的便捷性愈加凸显,而购物中心将成为未来升级服务体验的主流形态。


(3)作为新零售生态的重要环节,商业地产将迎来行业转型的新契机

随着住宅地产发展空间的天花板显现,商业地产成为许多房企转型的集中领域。房企自带的业主流量和地产资源与新零售商需要的客群及布局线下实体店的诉求不谋而合,双方将进行资源整合,重新发现并提升商业地产价值的机遇。


大变局时代的商业地产扩张法则


行业的调整与变化、商业模式的变革,正深刻的影响着各类市场主体的决策行为,商业地产运营企业也在不断调整自己的发展坐标。行业升级发展大幕已拉开,对所有参与者而言,不进则退的“退”或许不是退步,而是退出。当然,有时候,退是一条不归路,但有时候,进也是一条绝路。对于商业地产运营商而言,走好基于市场经济规律的进化之路,或许将是一条康庄大道。

1.全产业链加速迭代升级,

产品创新持续突破

从商业地产产业链角度看,根据纵深布局的层次,我们把企业的产业链分为业务线、产品线、业态线。整体看,2018年这三条线都呈现出积极变化,都在加速进化升级。其中,业务线在确立中逐渐吃重,并加速延伸;产品线是在综合考量城市布局策略和项目属性基础上,打造更加丰富、更加立体的系统,凸显商业开发企业锐意进取的姿态和逐步成熟的自信;业态线的变化更加绚丽多彩,开发商们在现实空间中进行了生动的实践,折射出其对美好生活的强烈感知和对商业上的执着追求。

2. 加速周转成主流,

“商业去化”和“去商业化”并举

从长远发展角度看,商业地产的优势将日益凸显,加大对商业地产的布局是应有之义;不过,从短期来看,尤其是从2018年来看,商业地产运营商在短期市场行为上正在进行另一种升级:在加速周转中去化商业库存,为更稳健的增长奠定基础。

3. 加速周转成主流,

“商业去化”和“去商业化”并举

如果从行业本质看,商业地产行业就是对地产和商业这两种最核心资源的整合。跟踪近两年商业运营企业的大动作可以发现,商业地产行业的整合逻辑基本沿着这两大方向在推进。在地产业内部,由于优质土地资源稀缺,风险攀升等因素,强强联合、抱团取暖已成为常态;在地产业外部,大型开发商正加速对商业资源的获取,入股、战投、协议等等,“商业+地产”合作方兴未艾。

     4.资产扩张、金融创新提速,

共筑企业竞争护城河

2020年,我国将全面建成小康社会,实现第一个百年中国梦,随后,我国将向社会主义现代化强国之路继续挺进。中国经济社会发展的大势从根本上决定了商业地产仍然大有可为,但随着市场环境的变迁,存量时代的来临,商业地产运营企业必须有新的模式突破。

(1)资金承压,企业举起轻资产大旗加速扩张


商业地产开发属于资金密集型活动,极为考验房企的资金链;企业扩张越快,资金承受的压力越大,故此房地产企业实行商业地产轻资产战略。所谓商业地产轻资产战略,就是品牌价值突出的商业地产开发商,通过品牌输出、资源嫁接、运营管理等手段,与其他开发商合作开发商业项目。


(2)金融如水,商业地产企业多渠道引流加深护城河


从本质上看,轻资产战略属于通过高筑墙达到加强城防的目的,除此之外,商业地产运营企业还通过深挖金融护城河的举措,进一步巩固城防。



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